List otwarty spółki Ambit do prezydenta Leszna

Dotyczy przetargu na sprzedaż nieruchomości w centrum Leszna. Otrzymaliśmy go do redakcji 19 listopada 2020 roku.

Przedsiębiorstwo Budowlane AMBIT Sp. z o.o. 22 września 2020 przystąpiło do przetargu na w/w nieruchomość. Jej przeznaczenie było jasno określone w ogłoszeniu o przetargu:

Przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania: zgodnie z Uchwałą nr XVII/247/2012 Rady Miejskiej Leszna z dnia 5 kwietnia 2012 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie centrum Leszna – część A, nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem 42MW/U, który stanowi teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usług.

Ogłoszenie również wyraźnie precyzowało, jakie warunki powinna spełniać oferta.

Wymieniono między innymi:

1. oświadczenie, że oferent zapoznał się z warunkami przetargu i przyjmuje te warunki bez zastrzeżeń,
2. oferowaną cenę, która musi być wyższa od ceny wywoławczej co najmniej o jedno postąpienie,
3. koncepcję zagospodarowania nieruchomości z uwzględnieniem rodzaju i charakterystyki planowanej zabudowy, liczby miejsc parkingowych (parkingi wielopoziomowe), wpływu inwestycji na otoczenie i rozwój gospodarczy miasta, zgodność inwestycji z celem strategicznym Strategii Rozwoju Miasta Leszna.

Pozwalamy sobie zwrócić Panu uwagę na fakt, że Przedsiębiorstwo Budowlane złożyło oświadczenie o zapoznaniu się z warunkami i o ich przyjęciu. Jesteśmy przekonani, że wszyscy oferenci takie oświadczenie złożyli, ponieważ wszyscy zostali zakwalifikowani do następnego etapu przetargu. A o możliwości zapoznania się z regulaminem poinformowano w ogłoszeniu o przetargu:

Z regulaminem określającym warunki przetargu można zapoznać się w Wydziale Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Leszna, Al. Jana Pawła II 21, pok. nr 16, telefon 65/ 529-82-13.

Dlatego zdziwiła nas informacja z 27 października 2020r. o nakazaniu przez Pana powtórzenia czynności przetargowej m.in. z powodu uchybienia, że „nie wskazano terminu i miejsce z zapoznaniem się z regulaminem”. Czy to oznacza, że ktoś podał nieprawdziwą informację o zapoznaniu się z warunkami? Drugi powód, jaki Pan podał to „brak informacji o możliwości złożenia skargi”. Naszym zdaniem regulamin wyraźnie wskazuje procedurę złożenia skargi, a uwzględnienie przez Pana Prezydenta skargi jednego  z oferentów wskazuje wyraźnie na to, że wiedział on, jak tego dokonać skutecznie.

Cena, jaką zaoferowało Przedsiębiorstwo Budowlane „AMBIT” Sp. z o.o. zgodnie z ogłoszeniem wynosiła 3.022.530,00 zł., czyli była wyższa od ceny wywoławczej nieruchomości wynoszącej 2.723.000,00 zł. (dokładnie o 11 postąpień o kwotę 27.230,00 zł). Kwota ta była określona jako minimalna w operacie szacunkowym wykonanym na zlecenie Pana Prezydenta. Wspomnę tylko, że trzy na cztery oferty były do siebie bardzo zbliżone, w tym dwie przedstawiły spółki, które są reprezentowane przez nas.

Ponieważ przetarg był dwuczłonowy - czyli decydowała nie tylko cena, ale również propozycja zabudowy do opracowania koncepcji zagospodarowania tej nieruchomości zaangażowaliśmy architektów o dużym doświadczeniu, zdobytym nie tylko w Polsce, ale również za granicą. Uznaliśmy bowiem, że inwestycja ta musi sprostać wymaganiom, jakie stawia przed nami UM Leszna, wyraźnie precyzując jaki wpływ ma ona mieć na otoczenie i rozwój miasta. W przygotowanie koncepcji zaangażowane było wiele osób, które dokonywały analiz, wykonywały zdjęcia, tworzyły koncepcje wstępne pamiętając przy tym, że nieruchomość ta znajduje się w strefie „W” ochrony archeologicznej, w obrębie obszaru wskazanego do rewitalizacji oraz na terenie zabytkowego założenia urbanistycznego Miasta Leszna Wiedzieliśmy także o planowanym przez UM Leszna ciągu pieszym od dworca PKP aż do Karczmy Borowej. Mamy w tym zakresie doświadczenie, ponieważ jak Pan wie od dłuższego czasu realizujemy kilka inwestycji przy ulicy Skarbowej. Za jedną z nich jedna z naszych spółek  otrzymała od Pana nagrodę za Rewitalizację Roku a wykonawcą tej inwestycji była firma  AMBIT Sp. z o.o.  Wreszcie pozwolimy sobie zwrócić uwagę na fakt, że jednym z podstawowych warunków, jakie powinna spełniać oferta jest propozycja zabudowy zgodnej z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Koncepcja nasza została przestawiona tak, żeby spełniać dodatkowe warunki stawiane w regulaminie przetargu:

dodatkowe warunki przetargu: koncepcję zagospodarowania nieruchomości, zgodną z planem zagospodarowania przestrzennego w formie graficznej i opisowej.

Opracowanie powinno zawierać:

1. planszę orientacji terenu w skali 1:1000 lub 1:2000,
2. koncepcję zagospodarowania terenu w skali 1:500 wraz z bilansem terenu,
3. część opisową zawierającą następujące informacje:

- rodzaj i charakterystykę planowanej zabudowy,

- planowaną powierzchnię zabudowy z uwzględnieniem miejsc parkingowych (parkingi wielopoziomowe, itp.)

- wpływu inwestycji na otoczenie i rozwój gospodarczy miasta,

- harmonogram realizacji projektu inwestycyjnego.

 Koncepcja powinna zostać złożona do formatu A4. Opracowanie powinno zawierać spis zawartości, a wszystkie strony dokumentacji powinny być ponumerowane. Wszelkie materiały wyjściowe do opracowania koncepcji oferent nabywa we własnym zakresie.

Mając na uwadze jakie warunki powinna spełniać przedstawiana przez oferentów koncepcja wnoszę o upublicznienie wszystkich pełnych ofert złożonych do Urzędu Miasta na  zakup nieruchomości pomiędzy Aleją Zygmunta Krasińskiego, a ul. Przemysłową .

Proszę również o odpowiedź na pytanie, dlaczego  zamknięcie przetargu bez wybrania oferty uzasadnił pan następującymi słowami:

„Po zapoznaniu się ze stanowiskiem Komisji przetargowej w kwestii złożonych ofert w przedmiotowym przetargu, przy uwzględnieniu koniunktury rynkowej , ilości chętnych nabywców i innych parametrów ceny, Prezydent Miasta Leszna stwierdza, że zaoferowana cena brutto najkorzystniejszej ofert jest nieadekwatna do wartości możliwej do uzyskania ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości”

Naszym zdaniem taki argument byłby bardziej przekonujący przed decyzją o skierowaniu ofert do ponownego rozpatrzenia, czyli 27 października 2020r. Przecież wiadomo było, że przedmiotem prac komisji przetargowej było nie tylko porównanie proponowanych cen, ale także ocena koncepcji zabudowania tej nieruchomości przy spełnieniu warunków przedstawionych przez Urząd  Miasta Leszna, czyli de facto przez Pana . Jeśli, jak widzimy, najważniejsza dla Pana jest cena, dlaczego nie zdecydował się Pan na przetarg, którego jedynym kryterium byłaby właśnie wysokość oferty? Nie naraziłby Pan rzetelnie  podchodzących do przetargu oferentów  na wysokie koszty wykonania koncepcji i analiz, nie zmarnowałby Pan czasu wielu fachowców. Mamy nadzieję, że poprosi Pan wszystkie firmy, które złożyły ofertę o przedstawienie kosztów, jakie poniosły przy przygotowaniu dokumentacji i zaoferuje im Pan godziwą rekompensatę. Prosimy również o informację, jakie są Pańskie dalsze plany w stosunku do tej nieruchomości. Czy planuje Pan nowy przetarg, a jeśli tak to w jakiej formule? Czy cena wywoławcza będzie, jak Pan sugeruje, „możliwa do uzyskania” - czyli co najmniej taka, jaką wskazał oferent z najwyższą kwotą?

Prosimy wreszcie o odniesienie się do programu rewitalizacji centrum Leszna,  jaki Pan od kilku lat stara się wprowadzać w życie. Nie ukrywamy, że byliśmy pod dużym wrażeniem sposobu, w jaki Urząd Miasta Leszna podszedł do przetargu na zakup tej nieruchomości, stawiając na dwa kryteria: cenę i koncepcję zagospodarowania nieruchomości. Czar prysł w momencie, kiedy przeczytaliśmy ogłoszenie o zamknięciu przetargu jasno dające do zrozumienia że przedkłada Pan cenę nad koncepcję, nie biorąc pod uwagę faktu, że „piękno kosztuje”. Oczywistym jest bowiem, że budowla z ciekawą architekturą, wznoszona w wysokim standardzie i z materiałów o najwyższej jakości musi kosztować więcej, zaś liczba potencjalnych klientów jest bardziej ograniczona. Żeby inwestycja się zbilansowała, inwestor  musi przeznaczyć mniejszą kwotę na nabycie pod nią gruntu. Pamiętajmy, że obiekty które tam powstaną będą zdobić nasze miasto przez kilkadziesiąt albo nawet kilkaset lat. Zdobić lub szpecić.

Przedsiębiorstwo Budowlane AMBIT zezwala na publikację koncepcji jaką złożyło na zakup nieruchomości.

Licząc na szybką odpowiedź

z wyrazami szacunku

 Jarosław Dawidziak Mariusz Stajer